①GF層： 井字形動線，兩端分別引入瑪莎百貨主力店與美心皇宮（4500㎡），拉動客流

②FF層： 單一直線型動線，端頭位引入餐飲商家，同時通過露天停車場出入口引入客流

①L3：單一直線型動線，兩端分別引入香港第二大優衣庫（面積約2200㎡）與餐飲街，形成啞鈴式布局拉動客流

 

 

②L4/L5：單一直線型回環型動線，端點位引入主力店PIAGO（共兩層，內部規劃有一組扶梯），面積約8000㎡

③L6：單一直線型回環型動線，主要是大型餐飲與娛樂商家，其中端頭位次主力店虛擬游界游戲面積約1200㎡

①戶外步行街：單一直線型動線，中部規劃有MARKET PLACE超市（面積1000㎡）以及MCL德福戲院（面積約2800㎡，設6間影院共819個座位）

2)垂直交通狀況

 

四、建筑規劃

（一）基礎數據

 

1、主通道 / 次通道

 

 

2、凈高

 

 

3、開間 / 進深（主力戶型）

 

（二）建筑設計

 

1、商場立面：以石材為主，由于興建時間較久遠，整體立面較平實普通

 

 

2、廣場/平臺

花園廣場：在黃金大道旁規劃有近3000㎡的花園廣場，廣場以英式風格為主，內有休憩處、大型噴泉及商店（主要為銀行、地產代理、診所等服務配套類業態為主）

 

 

3、中庭

1)一期商場：方形中庭，約200㎡

2)二期商場：長條形中庭，約150㎡

 

4、廣告位與導視系統

1)廣告位：主要為柱體廣告、立牌廣告、燈箱廣告、墻體廣告等

2)導視系統：主要設置于主出入口處，整體導視系統較缺乏

 

5、內部裝修與燈光

1)內部裝修：

①.一期商場：于2006年投入5000萬進行翻新工程，由原來以太陽和古典風格作主題調整為現在以柚木，多姿多彩形成作為主題

②.二期商場：以白色為主色調

③.黃金大道：主要強調英式風格

2)店面設計：

①一期商場、二期商場：大面積利用玻璃提升店面昭示性，小面積店鋪統一設計規格，主力店/次主力店由商家自行設計店面

②黃金大道：以金色鋁材裝修門面，突出英式風格主題

3)照明設計

①一期商場：整體照明以黃色小燈泡為主，同時通過LED波浪天花燈效設計，大大提升了商場的空間感

②二期商場：以黃色小燈泡為主

③黃金大道：通過英式風格吊燈、壁燈為主，呼應街區主題

4)采光

①二期商場：陽光大道與內部中庭均設置有玻璃天幕，引入自然光

②黃金大道：商業街走道規劃玻璃天幕，形成半開放式街區

 

 

6、景觀小品

 

五、配套與服務設施

(一)停車場

1、停車位：項目共提供約400個停車位，包括一期FF層的露天停車場，二期L1/L2層停車場與黃金大道停車場

2、出入口：共3個，分別位于一期、二期大業街和德福花園住宅區

 

(二)客戶服務

 

1、輪椅借用服務；嬰兒車借用服務；電話充電服務；雨傘借用服務；急救箱服務；影印服務等

 

六、項目小結

 

1、位于東九龍核心地段，其中觀塘道側公屋與老牌住宅項目分布集中，偉業路側則為九龍灣工業區與商務區，周邊客流密集，區位條件優越；

2、項目分區零散，且受九龍灣鐵路站遮擋，商業對外展示面有限，但通過平臺花園、地鐵接駁口、人行天橋、陽光大道的設置，實現各商業分區無縫對接，同時保證商業客流充分導入；

3、結合周邊消費群特點，德福廣場以大眾化連鎖品牌為主，同時引入多家餐飲與服務配套類商家；

4、雖開業年份久遠，但近年通過翻新工程與對業態組合的不斷完善，整體經營情況良好。

 

 

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